„Finden Sie den Unterschied?“, fragte Christian Stupka in seinem Vortrag. Er ist nicht sichtbar, aber beträchtlich: Links bayerisches Ackerland für 11,60 Euro, rechts Münchener Bauland für 6000 Euro pro qm. ©koelnarchitektur.de

Der BDA Köln stellte die Bodenfrage. Hier sind die Antworten


Es ging Ende April beim BDA Montagsgespräch diesmal nicht um Stadtplanung oder Projekte, es ging um den Boden, auf dem wir bauen. Der BDA Köln setzte damit ein hochaktuelles Thema auf die Agenda: Viele Kommunen suchen intensiv nach bodenpolitischen Maßnahmen, die die sich steil nach oben schraubende Wohnpreisspirale stoppen könnten. Demonstrationen in Berlin und andernorts zeigen, dass es um nichts weniger als den sozialen Frieden in unseren Städten geht.

Reinhard Angelis, Vorsitzender des BDA Köln, glaubt, dass Bodenpolitik auch ein für die Architektur hoch bedeutsames Thema ist: „Wegen der hohen Grundstückspreise werden oft räumliche und bauliche Standards hinterfragt, um die Gesamtkosten zu reduzieren. Statt über die Güteklasse von Wasserhähnen sollten wir über die eigentlichen Stellschrauben für die Baukosten sprechen.“ Um das komplexe Thema zu durchleuchten, berichteten zwei Experten aus Münster und München von ihren Erfahrungen und diskutierten anschließend mit drei Vertretern der lokalen Politik. Der von Frauke Burgdorff gut geführte Abend endete optimistisch – die Zeit scheint reif für einen Wandel in der Bodenpolitik. 

Gewinne für die Allgemeinheit!?

Christian Stupka von der Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht blickt zunächst einmal in die Verfassungstexte. Das Bundesverfassungsgericht formuliert 1967, dass Grund und Boden, weil er „unvermehrbar und unentbehrlich“ sei, besonderen Schutzes bedarf. Schön griffig bringt es die Bayerische Verfassung auf den Punkt: „Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen.“ So steht es geschrieben, doch in der Realität sieht es anders aus. Stupka nennt ein Beispiel für eine solche Bodenwertsteigerung: Ein Haus im Münchener Glockenbachviertel, vor 12 Jahren für 2 Mio. Euro gekauft, ist heute beim Verkauf 8 Mio. Euro wert. Wie viel davon kommt der Allgemeinheit zu in Form von Steuern? Keine, denn der Verkäufer hat die Dauer der Spekulationsfrist beachtet.

Die Münchener Lösung: Kommunale Grundstückvergabe im Erbbaurecht

Im Jahr 2010 lag in München der Anteil der Baulandkosten an einem Immobilienprojekt bei 30%, 2017 sind es 70%. Die Baulandpreise sind die treibenden Faktoren bei den Baukosten, natürlich nicht nur in der bayerischen Hauptstadt. Stupka fordert: „Man muss den Wahnsinn stoppen, dass Kommunen ihre Liegenschaften veräußern.“ München hat diesen entscheidenden Schritt bereits getan und verkauft seit 2017 keine kommunalen Liegenschaften mehr an Privatinvestoren. Sie werden nur noch im Erbbaurecht vergeben – mit wenigen Ausnahmen für Baugemeinschaften und Genossenschaften.

Beim Erbbaurecht verkauft der Eigentümer nicht den Boden selbst, sondern nur das Recht, ihn für eine bestimmte Zeit gegen einen Erbbauzins zu nutzen. Bei der aktuellen Zinslage an den Kapitalmärkten wirkt sich dieses Vergabemodell nicht in direkter Weise auf die Baukosten und damit die Mietpreise aus. Allerdings reduziert sich die Investitionssumme, und da die Finanzierungen eine längere Laufzeit haben können, fällt dieser Anteil an der Miete geringer aus. Und der strategische, langfristige Vorteil ist groß: Mit diesem Instrument lässt sich der Bestand von Sozialwohnungen dauerhaft sichern, da sich hier die Sozialbindung des Wohnraums nicht wie bei einem Verkauf nur über maximal 30 Jahre, sondern über einen bis zu 80jährigen Zeitraum erstrecken kann.

Der Fokus dieser Veranstaltung lag auf dem Erbbaurecht, doch benennen die Teilnehmer weitere Instrumente zur Dämpfung der Mietpreisspirale, wie etwa das kommunale, preislimitierte Vorkaufsrecht, eine auf Vorrat angelegte Bodenpolitik, die Konzeptvergabe und auch das kooperative Baulandmodell Kölner Zuschnitts. Andreas Nienaber vom Immobilienmanagement Münster stellte das dortige Modell der sozialgerechten Bodennutzung vor. Eine Maßnahme daraus überraschte die Zuhörer ganz besonders: Alternativ zur preistreibenden Höchstgebotsvergabe experimentiert Münster mit einem Gebotsverfahren auf die Startmiete: Der Verkehrswert für ein Grundstück wird festgelegt, und der Bewerber mit der niedrigsten Startmiete erhält den Zuschlag. In einem Verfahren für ein frei finanziertes Wohnungsbauprojekt mit Mischnutzung lag das niedrigste Gebot bei unter 7 Euro.

Und die Kölner Antwort auf die Bodenfrage?

Im Prinzip sind alle drei Kölner Parteivertreter auf dem Podium für das Münchener Modell. Rafael Struwe von der SPD erklärt uneingeschränkt: „Das ist etwas, was wir angehen sollten.“ Niklas Kienitz, CDU, und auch Sabina Pakulat, Grüne, sehen das Heil nicht so sehr in einer Reglementierung, als vielmehr in einem allgemeinen Paradigmenwechsel zum Thema Bodenpolitik.

Da passte es gut, dass sich aus dem Publikum Detlef Fritz, Leiter des Amtes für Liegenschaften, zu Wort meldete und für den Herbst eine Grundsatzentscheidung im Kölner Rat zum Thema Erbbaurecht in Aussicht stellte. Und so endete die Veranstaltung mit dem Eindruck, dass die Akteure sich recht einig sind – und die Kölner Stadtfamilie Boden machen wird bei der Bodenfrage.

Ira Scheibe

Dieser Text erschien zuerst in der Fachzeitschrift des Bundes Deutscher Architekten BDA der architekt


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