Gute Dichte

Theorie und Praxis städtischer Nachverdichtung in Sülz

Im Rahmen meines Masterstudiums an der TU Darmstadt (Fachbereich Architektur, Fachgebiet Tragwerksentwicklung & Bauphysik, Prof. Karsten Tichelmann) habe ich mich für mein Forschungsmodul „Städtische Nachverdichtung am Beispiel von Köln Sülz“ mit der Fragestellung beschäftigt, wie viel bezahlbarer Wohnraum durch eine städtische Nachverdichtung in Form von Baulückenschließungen, Bestandersatz und Aufstockungen generiert werden kann.

Schwarzplan Köln, das untersuchte Teilgebiet ist rot markiert © Julika Wilken

Um dieser Fragestellung gezielt nachzugehen, habe ich ein bestehendes Teilgebiet von Köln Sülz ausgewählt und daran die städtischen Nachverdichtungspotentiale analysiert.

Die Potentialanalyse über das Gebiet in Köln Sülz soll zeigen, welche Wohnraumpotentiale in diesem Viertel bisher nicht ausgeschöpft wurden und wie ein Ansatz zu einer qualitätvollen städtischen Nachverdichtung aussehen kann. Um die möglichen Nachverdichtungspotentiale und die damit verbundenen städtebaulichen Qualitäten in diesem Quartier zu untersuchen, habe ich zwei Szenarien gebildet.

Szenario I befasst sich mit der Fragestellung, was das Viertel an Nachverdichtungspotential im Hinblick auf Maßnahmen wie Aufstockung, Bestandersatz und Baulückenschließung aufweist.
Unter der Berücksichtigung und Einhaltung des vorliegenden Bebauungsplans, sowie §34 BauGB wurden bei der Untersuchung zunächst alle Baulücken und Gebäude mit geringer Höhe erfasst.

Der zu diesem Bereich vorliegende Bebauungsplan sieht je nach Häuserblock eine drei- bis viergeschossige Bebauung vor. Die meisten Gebäude, die sich bei der Untersuchung von Szenario I in diesem Quartier für eine Aufstockung eignen, sind zwei- bis dreigeschossig. So ergeben sich im analysierten Quartier Aufstockungspotentiale zwischen einem und zwei Vollgeschossen, sowie bis zu vier Vollgeschossen bei Baulückenschließung und Bestandersatz.

Szenario I, Verortung der Potentiale © Julika Wilken

Szenario II setzt sich über den Bebauungsplan und über §34 BauGB hinweg und soll die Nachverdichtungspotentiale darstellen, die sich bei Überschreitung der Festsetzungen ergeben. Gleichzeitig sollen in diesem Szenario durch das Freispielen von Fehlbebauungen qualitätvolle Freiflächen entstehen.

Szenario II stellt eine Gesamtmaßnahme dar, die eine Aufwertung des Quartiers durch höherer Dichte und höhere Geschossigkeiten zulässt. In diesem Szenario liegt der Fokus in erster Linie auf Gebäuden, die ein Flachdach ausbilden und auf Grund dessen ein hohes Potential zur Aufstockung bieten. Aber auch die bereits analysierten Gebäude werden erneut in Betracht gezogen, da in Szenario I die Potentialausschöpfung auf Grund der Berücksichtigung des Bebauungsplans begrenzt war. Darüber hinaus werden in diesem Szenario zusätzlich die Potentiale der Innenbereiche der Blockränder in Betracht gezogen, um ein qualitativ hochwertiges Freiflächenangebot zu schaffen. Es wäre denkbar, zumindest einen Teil der Innenhöfe freizuspielen und entsprechende Freiflächenkonzepte zu entwickeln, um bei einer qualitätvollen Verdichtung die Wohnqualität zu erhalten oder sogar zu verbessern.

Szenario II, Verortung der Potentiale © Julika Wilken

Nach Abschluss der Untersuchung ergeben sich folgende Wohnraumpotentiale:
In Szenario I ließen sich durch Aufstockung, Baulückenschließung und Bestandersatz 136 zusätzliche Wohneinheiten generieren. In Szenario II könnte durch das Außerachtlassen des Bebauungsplans ein Zuwachs von 121 Wohneinheiten geschaffen werden. Im Zusammenschluss von Szenario I und II könnten insgesamt 257 neue Wohneinheiten entstehen, dies bedeutet für das analysierte Quartier einen Zuwachs von ca. 17%.

Theorie trifft auf Praxis

Im Laufe meiner Analyse hatte ich die Möglichkeit meine Ideen und Lösungsansätze für die städtische Nachverdichtung mit dem Flächenmanagement der Stadt Köln auszutauschen. In diesem Gespräch wurde deutlich, dass sich eine Nachverdichtung im Bestand als sehr beschwerlich erweisen würde, vor allem dann, wenn dem Stadtgebiet ein Bebauungsplan zugrunde liegt.

In der Regel wird ein Bebauungsplan auf Grund des zu hohen Arbeitsaufwands nicht geändert. Auch Befreiungen von Bebauungsplänen stellen eine seltene Ausnahme dar. Aus diesem Grund setzt die Stadtplanung für die städtische Nachverdichtung von Köln derzeit in erster Linie auf Vorhaben- und Entwicklungspläne, um gemeinsam mit einem Investor ein gesamtes Gebiet großflächig zu entwickeln.

Das bisher teils heterogen gewachsene Viertel Köln Sülz, könnte durch die Nachverdichtung an Homogenität und dadurch an Qualität gewinnen. Städtebaulich und architektonisch kann durch eine Verdichtung ein positiver Beitrag bezüglich der Wohnraumschaffung und zusätzlich auch in baukultureller Hinsicht geleistet werden.

Auch wenn Szenario I sowohl Wohnraumpotential als auch eine städtebauliche Aufwertung aufweist, ist es auf Grund des vorliegenden Bebauungsplans nicht gänzlich möglich, eine Homogenität des Quartiers anhand von Aufstockung, Baulückenschließung und Bestandsersatz zu erzeugen. Die vom Bebauungsplan vorgegebenen Zahlen der Vollgeschosse lassen außerdem für Eigentümer einen sinnvollen und wirtschaftlichen Höhenangleich an Trauf- und Firsthöhe durch Aufstockung an zahlreichen Bestandsgebäuden nicht zu, wodurch eine Nachverdichtungsmaßnahme meist unattraktiv bleibt.

Qualitätvolle Dichte

Szenario II stellt eine Möglichkeit der städtebaulichen Aufwertung eines Quartiers mittels qualitätvoller Dichte dar, jedoch wäre eine solche Verdichtungsmaßnahme von Seiten der Stadt Köln undenkbar und würde von öffentlicher Seite nicht in Betracht gezogen und nicht genehmigt werden. Auch wenn die Analyse sowohl in Szenario I als auch in Szenario II deutliche Potentiale ergeben hat, besteht keine Aussicht auf eine Nachverdichtung in einem solchen Maß. Zumindest zum jetzigen Zeitpunkt gibt es kaum eine Möglichkeit das Gebiet nachträglich zu einem homogenen Stadtbild mit adäquaten Geschosshöhen zu entwickeln.

Offen bleibt also die Frage, wie zukünftig neuer Wohnraum geschaffen werden kann, wenn möglichst keine weiteren Flächen versiegelt werden sollen, bestehende Bebauungspläne eine sinnvolle Nachverdichtung jedoch kaum ermöglichen.

Julika Wilken hat ihren Masterabschuss im Sommersemester 2019 an der TU Darmstadt gemacht. Seit Oktober 2019 arbeitet sie bei Hausmann Architekten in Köln.

Schreibe einen Kommentar