Wie wohnt es sich in Köln?

Der Blick auf den Kölner Stadtentwicklungsplan zeigt es deutlich: es gibt noch immer freie Flächen, die auf Großprojekte warten. Was in diesem Maßstab nicht zu sehen ist: auch kleine Grundstücke wie Baulücken oder innerstädtische Brachen zahlreich. Und Köln braucht dringend mehr Wohnraum. 3200 Wohnungen sind im Jahr 2005 gebaut worden, 3800 müssten es jährlich mindestens sein, um den Bedarf der nächsten Jahre zu decken.

In einer Fachkonferenz zum Thema führte „Bernd Heuer Dialog“ verschiedene Experten aus der Wohnungswirtschaft zusammen. Es wurden die Potentiale für den Kölner Wohnungsmarkt diskutiert, aber auch Erfahrungen ausgetauscht und aktuelle Projekte vorgestellt.

Viva Colonia –was die Wohnungszukunft verspricht

Wie wohnt es sich in Köln? Wer auf dieser Konferenz einen Einblick in die Kölner Daten bekam, der verstand sofort, dass die Nachfrage auf dem Kölner Wohnungsmarkt groß ist. Trotz Bevölkerungszuwachs kämpft auch Köln mit den klassischen Abwanderungen ins Umland, das Einfamilienhaus ist eben für viele nicht bezahlbar. Verschieden sind die Wohnbedürfnisse, die in der Stadt zu erfüllen sind. Gegenwärtige Tendenzen, Innerstädtischen Wohnraum mit Nachverdichtung und Umstrukturierung zu schaffen oder die Förderung von Lückenschließungen und Stadthäusern sind nur der Anfang für ein breiter angelegtes Angebot.

Der soziale Wohnungsbau ist rückläufig und gerade für Kölner mit niedrigem Einkommen sind die Miet- und Kaufpreise so unerschwinglich geworden, dass ein Umzug in die Außenbezirke als einzige Möglichkeit erscheint. Attraktiv für Projektentwickler ist ja auch eher die Schaffung von Luxuswohnraum wie er zur Zeit im Rheinauhafen entsteht, auch deshalb, weil Köln in der oberen Preiskategorie gegenüber anderen Großstädten deutlich hinterhinkt.

Wenn also hier wie überall anders eine vielfältige Mischung von Wohnungsangeboten gebraucht wird, dann müssen Stadt-, Politik- und Wirtschaftsinteressen gemeinsam den entsprechenden Leitlinien folgen. Leichter gesagt als getan natürlich.

Hidden Champions – das Beispiel Eifelplatz

Die LEG, eine der größten Projektentwicklungsgesellschaften in Deutschland, nutzt ihre 20-jährige Erfahrung im Umgang mit Brachflächen für verschiedene Projekte. Seien es aufgegebene Fabrikgelände und Produktionsstandorte, ehemalige Bahngelände oder nicht mehr benötigte Kasernenanlagen, die Rahmenbedingungen sind oft viel komplexer als das weitgehend überholte Planen auf der grünen Wiese.

Aber nicht nur der Standort eines Projektes ist einmaliger geworden, auch die Anforderungen der Nutzer haben an individueller Vielfalt zugenommen. „Das Wohnen wird flexibler, altersgerechter und vielfältiger sein müssen,“ erklärt der Geschäftsführer der LEG Köln Edgar Mungen. Es geht also um immer spezieller zu entwickelnde Produkte des Wohnens. „Chancen und Risiken von Wohnprojekten hängen mehr denn je davon ab, die richtige Qualität am richtigen Ort zu entwickeln.“

Als Beispiel für derartig komplexe Rahmenbedingungen stellt er ein aktuelles Projekt in der Mitte Kölns vor: Der Eifelplatz als Immobilienstandort ist geprägt von extremen Gegensätzen. Einerseits ist er als Herzstück nahe der Innenstadt direkt am Volksgarten mit Blick ins Grüne gelegen, andererseits entwickelt er sich als Restfläche entlang der Bahngleise und ist damit starkem Lärm und Erschütterungen ausgesetzt. Trotz dieser Schwierigkeiten entsteht zur Zeit am Eifelplatz ein urbaner Mix verschiedener Wohnformen, mit dem die LEG Zukunftsmöglichkeiten für Köln aufzeigen möchte: „Ein Standort, an dem man künftigen Wohntrends und verschiedensten Ansprüchen an das Wohnen in der Stadt gerecht werden kann,“ schließt Mungen zuversichtlich seinen Vortrag.

Volle Wohnungen statt leerer Büros

Die Umnutzung von leerstehenden Büroeinheiten zu Wohnraum wird in der Immobilienbranche gerade als einer der Trends gehandelt. Kein Wunder, stehen doch in vielen Städten Büroeinheiten jahrelang leer, während Wohnraum dringend benötigt wird. Viele Büroeinheiten sind zudem nicht mehr zeitgemäß und müssten ohnehin saniert werden. Doch auch hier ist eine Lösung oft schwieriger, als auf den ersten Blick sichtbar. Gebäudetiefen und Achsmaße sind natürlich nicht auf die Wohndimensionen abgestimmt und Planer müssen sehr kreativ mit den Grundrissen umgehen, um zeitgemäßen Ansprüche an das Wohnen gerecht zu werden.

Hier wurde in der Veranstaltung des Bernd Heuer Dialoges der Blick auf andere Städte gerichtet und Vorbilder für das noch unerfahrene Köln generiert: Frankfurt beispielsweise, wo diese Projekte schon eine feste Größe bei der Schaffung von Wohnraum geworden sind. Und es gibt für Eigentümer sogar ein Ermutigungskonzept, wie es der Leiter der Bauaufsicht in Frankfurt, Dr. Kummer vorstellt. Man versucht auf diesem Weg, die baurechtlichen Schwierigkeiten solcher Projekte einzugrenzen und die Investoren von städtischer Seite her zu unterstützen. Eine solche Offenheit und Akzeptanz für neue Umnutzungsideen könnte auch in Köln ein lohnenswerter Ansatz sein.

Die Revision von Büroflächen hat sich auch in Hamburg zum Schlagwort des Wohnungsmarktes etabliert. Carsten Venus von den blauraum architekten weiß zu berichten, wie schwierig ein solches Projekt wirtschaftlich zu kalkulieren ist. Denn häufig sind Teilabriss und Umbau kostenintensiver und mit mehr Unwägbarkeiten verbunden als ein Neubau. Gerade fertiggestellt wurde ein Gebäude an der Bogenallee, dem sein antiquierter Vorgängerbau nicht mehr anzusehen ist. „Wir haben im Vorfeld viele andere Objekte diskutiert und in Machbarkeitsstudien mit dem Investor geprüft bis dieses Projekt entstanden ist“. Das hat sich aber auf alle Fälle gelohnt: das Projekt an der Bogenallee, in dem aus veraltetem Büroraum hochwertige Wohnungen mit Loftgrundrissen entstanden sind, erhielt jetzt den Hamburger Architekturpreis.

Ragnhild Klußmann

Weitere Informationen:

Bernd Heuer Dialog entwickelt und moderiert zahlreiche Veranstaltungen zur Zukunft der Städte.

Wohnbaupotentiale in Köln

Abb: Amt f. Stadtentwicklung

LEG Projekt am Eifelplatz: Lageplan Rechte: LEG

LEG Projekt am Eifelplatz Ansichten und Schnitt.

Rechte: LEG

Vorher:

Aus Büros werden Wohnungen. Projekt Bogenallee, Hamburg.

Foto: blauraum.architekten

Nachher:

Das Projekt Bogenallee wurde mit dem Hamburger Architekturpreis ausgezeichnet. Foto: blauraum.architekten