Planungsstand von 2015: RMP Stephan Lenzen, Bonn mit Ortner & Ortner Baukunst, Köln heben die Rheinuferstraße an und bringen das Grün ans Wasser © RMP Stephan Lenzen, Bonn mit Ortner & Ortner Baukunst, Köln

Bundesverwaltungsgericht erklärt Sanierungssatzung für unwirksam

Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat gestern, am 10, April 2018, entschieden, dass die Satzung der Stadt Köln über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung – ESIE – in Köln-Bayenthal, Raderberg, Zollstock und Sülz“ an Ermittlungsfehlern leide und unwirksam sei. Die im Jahr 2013 vom Rat der Stadt Köln beschlossene Satzung legt ein etwa 100 ha großes Gebiet südlich der Kölner Innenstadt als Sanierungsgebiet fest. Nach der Begründung der Satzung sollen auf dem 115 Hektar großen Areal der Parkstadt Süd etwa 3.500 Wohnungen und 4.500 Arbeitsplätze entstehen und der Innere Grüngürtel bis zur Uferpromenade des Rheins fortgeführt werden, was den Abriss oder den Rückbau vorhandener Bauwerke und die Verlagerung oder Entschädigung dort ansässiger gewerblicher Nutzungen zum Beispiel des Großmarktes erforderlich macht.

In erster Instanz hatte das Oberverwaltungsgericht Münster im November 2015 die Sanierungssatzung für unwirksam erklärt. In der Normenkontrollklage wurde u.a. die fehlende Kosten- und Finanzierungsübersicht, die im Jahr 2013 noch nicht vorlag und eine fehlende Auseinandersetzung mit dem Regionalplan beanstandet. Das Bundesverwaltungsgericht Leipzig hat am 10. April in der Verhandlung des Revisionsverfahrens das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Münster bestätigt. Die Sanierungssatzung für die südliche Innenstadterweiterung wurde mit sofortiger Wirkung für unwirksam erklärt. Das Bundesverwaltungsgericht Leipzig begründet die Entscheidung wie folgt: „Die gebotene zügige Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme erfordert, dass sich die Gemeinde im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses Klarheit darüber verschafft, ob sie die Sanierungsmaßnahme in absehbarer Zeit finanzieren kann. Eine Kosten- und Finanzierungsübersicht i.S.v. § 149 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist hierfür zwar ein denkbares und naheliegendes Mittel, jedoch – anders, als das OVG meinte – keine zwingende Voraussetzung. Denn auch überschlägige Ermittlungen können ausreichen, sofern sich auf ihrer Grundlage die finanzielle Durchführbarkeit der Maßnahme nachvollziehbar prognostizieren lässt. Diesen Anforderungen genügt die Sanierungsatzung der Stadt Köln nicht. Das hat das OVG im Ergebnis zu Recht angenommen.“

Die Stadt Köln wird das Urteil nun im Detail analysieren und prüfen, wie man zukünftig im Gebiet Parkstadt Süd die weiterhin gültigen Entwicklungsziele erreichen kann. Hierzu sind geeignete planerische Instrumente auch in Zukunft zur Entwicklung dieses Konversionsprojektes einzusetzen. Um die geordnete städtebauliche Entwicklung zu sichern, ist erforderlich, dass die Stadt notwendige Schlüsselgrundstücke im Rahmen der Gebietsentwicklung erwirbt und eine Veräußerung an Dritte unterbindet. Daher ist als erste Maßnahme vorgesehen, dass der Rat der Stadt Köln schon im Mai eine Satzung für ein „Besonderes Vorkaufsrecht“ für das Gebiet erlassen wird. Die geplante urbane Quartiersentwicklung für Wohnen und Arbeiten am neuen „Inneren Grüngürtel“ in zentraler Lage ist beispiellos und unverzichtbar für das zukünftige Wachstum der Stadt Köln.

Dass die Parkstadt Süd, die für die Stadt Köln „stadtentwicklungspolitisch wie stadtplanerisch einen hohen Stellenwert“ hat, an einem Formfeheler scheitert, hofft hier niemand. Unklar ist zum jetzigen Zeitpunkt nur, wer die Kläger sind und mit welcher Motivation sie in diesem Fall vor Gericht gegangen sind.

Der Liegenschaftsausschuss hat einstimmig dem Vorschlag der Verwaltung zugestimmt, mit einer Satzung für ein „Besonderes Vorkaufsrecht“ für das Gebiet der künftigen „Parkstadt Süd“ die Planungen zu unterstützen. Diese Satzung soll bereits im Mai vom Stadtrat beschlossen werden. Damit kann dann die Stadtverwaltung ihre Planungsziele absichern und an der Realisierung des Quartieres weiterhin mit Hochdruck arbeiten.

Zu dem kurzfristigen Maßnahmenpaket gehört jetzt diese Satzung für ein „Besonderes Vorkaufsrecht“ für das Gebiet, das mit dem ehemaligen ca. 115 Hektar großen Sanierungsgebiet deckungsgleich ist.  

Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu sichern, ist erforderlich, dass die Stadt notwendige Schlüsselgrundstücke im Rahmen der Gebietsentwicklung erwirbt und eine Veräußerung an Dritte unterbindet. Hierzu bietet das Baugesetzbuch (BauGB) das Instrument des „Besonderen Vorkaufsrechtes“ gemäß § 25 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, das in Gebieten erlassen werden kann, in denen die Kommune eine städtebauliche Entwicklung verfolgt. Über das „Allgemeine Vorkaufsrecht“ nach Paragraph 24 BauGB hinaus, ermöglicht das „Besondere Vorkaufsrecht“ den Erwerb auch von bebauten Grundstücken unabhängig davon, ob bereits ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dieses rechtfertigt und der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben. Bei der Gebietsentwicklung Parkstadt Süd sollen damit insbesondere die Grundstücke im zukünftigen „Inneren Grüngürtel“ vor Veräußerung an Dritte geschützt und der Ankauf durch die Stadt gesichert werden.

Bereits in der Vergangenheit war es der Stadt gelungen durch eine geschickte Immobilienstrategie einerseits bereits einen Großteil der Flächen zu erwerben und andererseits Vertragsverhältnisse so umzugestalten, dass diese punktgenau zum Beginn der Umnutzung enden. Die Großmarktnutzung in Raderberg ist damit unverändert befristet bis Ende des Jahres 2023. Die Miet- und Erbbaurechtsverhältnisse wurden bereits entsprechend angepasst. Danach soll der Großmarktstandort nach Köln-Marsdorf verlegt werden.

Konkrete Maßnahmen, die vor Ort die künftige „Parkstadt Süd“ erlebbar machen, entstehen ab Mitte 2018: Dann wird ein Stadtteilbüro installiert, im Jahr 2019 folgen ein Pionierpark und ein Pionierweg als Starterprojekte.

 

Pressemitteilung der Stadt Köln; red|uw

 

 

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